◆ 業 者
「住宅の契約というものは、十分検討してから…。」と思っていても、りっぱな住宅や、
予想以上に条件の良い物件に案内されたり、「この物件は人気があるから早く契約しないと…」
などといわれると、ついついセールスマンのすすめるままに契約書に判をついたり、
安易にお金を渡したりしてしまうことがあるようです。
しかし、落ちついてください。物件はそれだけではありません。
条件を十分に確認しないまま安易に契約をすると、思いもかけない損害を受けることもあります。
後になって「しまった！」と思うような契約をしないためにも、セールスマンの強引な
勧誘を断れるだけの勇気も必要です。 |
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◆ 購 入 計 画
住みにくければ買い換えればよいという安易な気持ちで購入するのではなく資金の都合はどうか、
家族の意向はどうなのか、また、将来の家族構成はどうなるのか、
まわりの環境はどうなるのか等、長期的展望にたった購入計画をたてることが必要です。
次のような点を考慮し、計画をたてましょう。
どの地域で
交通の利便、通勤、通学、買物の利便、公共機関や附近の環境を考慮する。
どんな住宅にするか
間取りや規模はどの程度必要か。（家族構成を考慮として）
新築住宅か中古住宅か。マンションか一戸建住宅か。
価格はどの程度にするのか
手持ち資金はいくらか。融資などの資金調達方法はどうするか。
また、返済能力はどの程度か。
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移住◇田舎暮らしの
リタイアメントライフ
■移住～
家を購入するまえに・・！
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◆ 必 要 な 諸 費 用
税 金
○登録免許税（国税） 登記簿に登録をするときに納める税
○不動産取得税（都道府県税） 不動産（土地・家屋）を取得したときにかかる税
○印紙税（国税） 土地や家屋の売買や建築請負などで、契約書を
作成したときにかかる税
○固定資産税（市町村税） 毎年１月１日現在に固定資産（土地・家屋など）を
所有している人にかかる税
○都市計画税（市町村税） 都市計画事業や土地区画整理事業に要する
費用にあてるため設けられた税
○消費税（国税） 土地に対しては無税。建物に対しては売主が個人の場合は
無税・法人の場合は、課税対象になります。
又、仲介手数料にも掛かります。
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※ 税額や税率、および法律により軽減などの特例措置が受けられる場合がありますので、
所管官署で確かめてください。
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□健康に暮らす
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□趣味のある暮らし
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□プロフィール
□リンクについて
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□リンク集
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登記手数料（司法書士会に問合わせてください。)
業者に支払う報酬
引越費用
住宅ローン融資を受ける場合の諸費用
ローン手数料
保証保険料
火災保険料
生命保険料 等
（抵当権設定登記費用・印紙税） |
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◆ 現 地 調 査 （地図、巻尺、磁石）
現地を見ずに契約して、後で悔やんでいる方を見かけます。契約の前には必ず現地を
調査するようにしましょう。
住環境は、天候や曜日、時間帯で異なります。また、冷静に判断するための期間をおくことも必要です。
できるだけたくさんの人と一緒に調査すること
あなただけでなく、家族や経験のある友人等のアドバイスも役立ちます。
ご近所や地元の人にもいろいろ聞いてみよう
あらかじめ現地調査のチェックリストを作っておこう
各々の購入者の家族構成や生活習慣によって異なることもあるでしょうが、最低限次の項目ぐらいは
必ずチェックすることが大切です。 |
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○敷地や建物の出来ばえは（地盤、構造、間取りなど）
○交通は便利か（通学、通勤など）
○住環境は（日照、通風、敷地の方角、交通騒音、臭気、隣地の建設計画など）
○日常生活は（買物、病院、公共施設など）
○現地調査は必ずやりましょう（地図、巻尺、磁石など持参して）
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◆ 中 古 建 物 の 購 入
建物は、築年数だけでなく、使用状況や管理状況により随分と差が出てくるものです。
購入する建物が中古物件であるときは、最低次のような項目についても注意を払いたいものです。
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○建物の築年数は何年か。
○雨もり、白アリ、地盤沈下など瑕疵はないか。
○増築、改築により違反建築になっていないか。
○敷地内に他人の排水施設、占有物がないか。
○建築基準法上、再建築は可能か（接道義務など満たしているか）。
○立ち退き物件でないか（既に補償費が売主に支払われているケースもある）。
○照明器具、冷暖房器具、植木などはどうなるのか、付帯設備を確認する。
○隣地との境界は（隣地の所有者に立ち会ってもらい確認する）。
○引渡し時期は（売主が新しい住宅を買っている場合、連動する）。
○媒介業者に対する報酬は（代理、媒介により異なる）。
○媒介業者が行う修理やアフターサービスの範囲は。
○事故のあった物件ではないか（ボヤがあったなど）。 |
◆ 重 要 事 項 説 明 書
宅地建物取引業者は、取引する物件についての権利関係や法令上の制限等の重要な事項について、
買主に対し売買契約が成立するまでに、都道府県知事が行う試験に合格した不動産取引の専門家である
「宅地建物取引主任者」に書面で買主に説明させなければならないと、法律で定められています。
この場合、「取引主任者証」を提示して説明することになっていますので、必ず提示を求め、確認してください。
なお、物件の説明で、後日、トラブルになる事が多いので、重要事項の説明の際には、
疑問に思うこと、わかりにくいことは必ず質問し、重要事項説明書に記載してもらいましょう。
◆ 契 約
○契約書は、非常に大切なものです
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① 不動産の売買では、売主と買主が対等の立場で契約を締結します。
いったん契約書を作成すると、それ以降その取引は契約書の記載内容に従って進められ、
将来取引について紛争が生じたときも原則として契約書に基づいて解決されることとなります。
② 不動産は売るにせよ買うにせよ、契約書の内容を十分確認しておかなければなりません。
契約書をよく読んで納得のいかないことや意味の分からないようなことは、
納得のいくまで聞いたり調べたりしましょう。
③ 取引するために届出や許可が必要な場合があります。
例えば、国土利用法の届出や農地転用の許可などがあります。
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○契約時の留意点
① ハンは必ず自分で押すこと
「ハンを貸してください」といわれて渡したところ、自分の知らない書類を作られ、大損させられた例もあります。
② 仮契約書、買付証明書、売渡承諾書は作らぬこと
「仮契約だから・・・・・」といわれて気軽にハンを押し後で多額の違約金を要求されたという例もあります。
③ 口約束はトラブルのもと
どんなに親しい仲であっても、口約束はダメ。後で「言った」「言わない」の水かけ論になります。
特に、親しければ親しいほどトラブルになると大変な問題になります。
契約書や金銭授受にかかる領収書などは、必ず書面で交わすようにしましょう。
④ 拇印や署名だけでも契約書は有効
「ハンを押さないのだから心配いりませんよ」といって、業者が拇印や署名をするようにと
求めてきたので気軽に応じてしまい、後で違約金を請求された例もあります。
⑤ 契約する時期は
造成工事や建築工事が完了していない宅地や建物の売買は、宅地造成の許可や建築確認などが
あった後でなければ、契約してはならないことになっています。
これらの許可等について十分確認してから契約しましょう。
⑥ 契約書は、よく読みましょう
一般的に、契約書というのは非常に読みづらいものですが、この契約書が売主・買主の間での
大切な約束事となります。もし解らないことや不明なことがあれば、弁護士などに相談するとよいでしょう。
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○手付金等を支払うとき
① 一般的に契約が成立すると、買主は手付金等を支払うこととなります。
② 業者が売主の場合、手付金等の支払額が一定金額を超えるときは、保全措置を講じてもらいましょう。
これは、業者が倒産して物件の引渡が受けられないなどの不測の事態が発生したときでも、買主が
支払った手付金等について返還を受けるようにできる制度です。
③ 一定金額とは、売買代金の１０％（造成工事や建築工事が未完成の場合は５％）
または１，０００万円を超える場合。
○契約の履行
① 契約の履行というのは、契約当事者が取り決めたことを現実に実行していくことをいいます。
② 契約の履行について以下のような点について注意しましょう。
代金は、売主に直接支払い、領収書をもらう。
もし、媒介（仲介）業者に支払うときは、代理受領権限の有無を確認する。
最終決済日（売買代金を全額支払ったとき）には、所有権移転登記申請書類が完備しているか、
残工事や補修工事が残っていないか確認する。
所有権移転登記手続きが完了したら、登記済証（いわゆる権利証）をもらい、登記簿謄本で確認する。
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◆ キャンセル 解約 解除
「キャンセル」という言葉がよく使われていますが、正式な言い方ではありません。
「解約」と「解除」というのも意味が違います。
手付金を放棄して契約を解除する場合に「解約手付」という言い方をするので、混同しがちですが、
「解約」とは、賃貸借契約などのような法律関係を生ずる契約の効力を将来に向かって消滅させる
当事者の一方的意思表示のことを言います。
「解除」とは、契約の効力を解消させてその契約が始めから存在しなかったのと同様の法律効果を生じさせる事を言います。
引渡しまでの間に契約を取りやめる場合、「解除」ということになります。
「解除」にはいくつかの種類があります。
１． 解約手付による解除
相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄することにより契約を 解除することができる。
また、売主は、受領済みの手付金を無利息にて返還しかつ手付金と同額の金銭を買主に支払うことにより契約を解除できる。
２． 違約による解除
各々その相手方が契約に違反し、かつ期限を定めた履行の催告に応じない場合、売主は既に受領済みの金銭を返還し、
買主は既に支払済みの金銭を含め、売主も買主もその相手方に対して、売買代金の２０％を
違約金として支払うことにより契約を解除できる。
３．
融資不成立による解除（ローン特約）
本契約は、買主が利用する金融機関の住宅ローン借入を条件として締結するものであって、買主の責任によらず、
住宅ローン借入不可能となった場合、 売主又は買主は契約を解除できる。
この場合、売主は既に受領済みの金銭を買主に返還する。
１
の「契約の履行に着手するまで」というのがいつまでなのかを確認するべきです。
中間金の支払いを「契約の履行に着手」とするところや、登記の段階までとするところなど様々です。
中間金の支払いを「契約の履行に着手」とする場合、簡単に手付解除できないように自己資金の支払いを
わざと手付金と中間金の２回に分けて、尚且つ中間金の支払日を３日後とするような業者もいるようです。
３のローン特約では、解除できる期日、利用する金融機関の特定をすることが重要です。
そうでないと、いつまでたっても解除できず、また金利の高い金融機関にされてしまう可能性もあるからです。
◆ 代 金 の 決 済
代金は売主に直接支払い、領収書をもらうようにしましょう。
もし、やむをえず媒介業者に支払うときは、代金受領権限が売主からその業者に与えられているかどうか書面で確認しましょう。
最終決済日には、所有権移転申請書類の準備、残工事や補修工事が残っていないか確認する必要があります。
代金を支払ってしまった後ではなかなか実行してもらえないケースがあります。
営業保証金からの弁済
宅地建物の取引をして業者から損害をこうむった場合は、業者が供託している
「営業保証金」または「弁済業務保証金」の範囲内で損害額の還付を受けることができます。
還付は、業者が宅地建物取引業保証協会の社員である場合は、協会の認証を受け協会から支払われますが、
その他の場合は確定判決の謄本など還付を受ける権利を証する書面を提出して供託所から支払いを受けます。
◆ マ ン シ ョ ン 広 告
週末にもなると、山のように不動産の折込広告が新聞に入ってきます。
お洒落な家具で飾られたきれいなモデルルームの写真やタレントを起用したイメージ重視の広告です。
しかし、その豪華な広告の費用は、当然マンションの販売価格に含まれているのです。
もちろん素敵なライフスタイルを送ることを夢見てマンションを購入することは悪くないのですが、
重要な部分は実は裏面の隅のほうに虫眼鏡で見ないと分からないような
＜物件概要＞ ＜融資に関する事項＞ などの部分です。
イメージ写真やパースでは緑多い閑静な住環境のように見えても、実は用途地域が「準工業地域」で、
周りには工場がたくさん建っている場合もあります。
物件によっては、総戸数・販売戸数の関係からマンションの売れ行きを知ることができます。
＜融資に関する事項＞にも多くの情報が載っています。
「頭金０円より 月々○万円のお支払いから」と、よく広告に記載されていますが、
その支払い額の条件については、
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１． 一番安い価格の部屋で
２． ３５年ローン
３． 2年固定などの短期固定型で優遇金利を利用して計算した（年利１％程度）場合の当初の支払い額
４． 管理費、修繕積立金を含まない |
以上の内容が前提になっていることが非常に多いので、
実際の月々の支払い額はいくらになるのかをきちんと把握することが重要です。
郵便ポストに投げ込まれている投函チラシでは＜物件概要＞を書いていないものもあります。
「５００万円プレゼント！」 「早い者勝ち！」 「激安！ 今がチャンス！」
なんて書かれたものは、違法です。
公正取引委員会により、
＜不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約＞なるものが定められていて、
「チャンス」
「絶対」 「最高」 「抜群」 「特選」 「掘り出し物」 「激安」
なんていう表現を使ってはいけません。
また、「目玉住戸」といって一番安い部屋を周りの住戸と比べると
ずっと割安にして広告に掲載し、お客を集める手法。
電話をすると、「あります」といっておきながら、モデルルームに行くと
「たった今決まってしまったんですよ～」なんて言われたりする。ことによってはこれも違法になります。
（おとり広告の禁止）
第１４条 事業者は、次の各号の一に該当する表示をしてはならない。
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(1) 実際には存在しない不動産について、取引できると誤認されるおそれのある表示
(2) 実際には取引する意思がないと認められる不動産について、取引できると
誤認されるおそれのある表示
(3) 実際には取引できない不動産について、取引できると誤認されるおそれのある表示他にも、
電柱に貼られている「捨て看板」「電ビラ」と呼ばれるもの。あれも条例で定められていて、
届出がない場合はれっきとした犯罪です。警察に捕まります。 |
いろいろなケースや注意点がありますが、まずは、広告に詳細な＜物件概要＞や説明がないものはダメ。
＜物件概要＞などは文字がとても小さいですが、必ず全部読むことが大切です。
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